تحلیل مشکلات و راهکارهای پیشنهادی برای وضعیت مسکن در تهران
رشد جمعیت، افزایش قیمت‌ها و ناتوانی در تأمین مسکن مناسب
مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر و یکی از ارکان توسعه پایدار شهری، همواره توجه ویژه‌ای را از سوی سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان به خود جلب کرده است. در تهران، پایتخت ایران، این موضوع به دلیل افزایش جمعیت، تغییرات سریع در ساختار اقتصادی و اجتماعی و توسعه نامتوازن مناطق شهری، چالش‌های بیشتری را به همراه داشته است. این مقاله به بررسی وضعیت مسکن در تهران، چالش‌های موجود و سیاست‌های اتخاذ شده برای رفع مشکلات آن پرداخته و راهکارهای پیشنهادی را بررسی خواهد کرد. تهران به عنوان مرکز سیاسی، اقتصادی و فرهنگی کشور، همواره شاهد رشد سریع جمعیت و افزایش تقاضا برای مسکن بوده است. طبق آمارها، نرخ مالکیت خانه در تهران در دو دهه گذشته کاهش یافته است و به ۶۴.۸ درصد در سال ۱۳۹۸ رسید.
در همین زمان، سهم هزینه مسکن از مخارج خانوارها از ۲۶ درصد به ۳۶ درصد افزایش یافته است که نشان دهنده افزایش فشار اقتصادی بر طبقات مختلف اجتماعی است. این افزایش هزینه‌ها به ویژه بر گروه‌های کم درآمد و مستاجران تاثیر قابل توجهی گذاشته است. در تهران، مانند بسیاری از شهرهای بزرگ، سکونتگاه‌های غیررسمی به شدت افزایش یافته‌اند و بسیاری از مردم به دلیل ناتوانی در خرید یا اجاره مسکن در کرج زندگی می‌کنند. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها در تهران، کمبود مسکن ارزان قیمت برای گروه‌های کم درآمد است. افزایش قیمت زمین و مسکن باعث شده است که بسیاری از افراد به ویژه در مناطق مرکزی و غربی تهران، امکان خرید خانه نداشته باشند. به علاوه، افزایش شدید قیمت اجاره‌ها در سال‌های اخیر، وضعیت را برای مستاجران بدتر کرده است.
علل و پیامدهای افزایش بحران مسکن در پایتخت
بسیاری از خانواده‌ها مجبور به پرداخت درصد بالایی از درآمد خود برای اجاره مسکن هستند که این امر منجر به کاهش کیفیت زندگی آنها شده است. یکی دیگر از پیامدهای رشد سریع شهر تهران، افزایش سکونتگاه‌های غیررسمی است. طبق آمارهای موجود، حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد از موجودی مسکن شهری در تهران به سکونتگاه‌های غیررسمی تعلق دارد. این مناطق معمولاً فاقد زیرساخت‌های مناسب از جمله آب، برق و گاز هستند و مشکلات زیادی را برای ساکنان خود ایجاد می‌کنند. علاوه بر این، این سکونتگاه‌ها اغلب به دلیل بی‌نظمی در ساخت و ساز و فقدان نظارت‌های قانونی، با خطرات زیست‌محیطی و اجتماعی زیادی مواجه هستند. نوسانات شدید قیمت مسکن و زمین در تهران از دیگر چالش‌های عمده است.
در دهه‌های گذشته، قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۰۰ برابر افزایش یافته است که این امر باعث بروز تورم و کاهش قدرت خرید مردم شده است. سفته‌بازی در بازار مسکن، احتکار زمین و املاک و همچنین افزایش نرخ وام‌های مسکن، مشکلات بیشتری را در این زمینه ایجاد کرده‌اند. این تحولات باعث شده‌اند که بخش عمده‌ای از مردم، به ویژه طبقات متوسط و پایین جامعه، قادر به خرید یا اجاره مسکن مناسب نباشند. یکی از بزرگ‌ترین طرح‌های دولت‌های گذشته، طرح مسکن مهر بود که در سال ۲۰۰۷ با هدف تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد راه‌اندازی شد. این طرح تلاش داشت تا ۲.۳ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته و به افرادی که توانایی خرید مسکن را نداشتند، ارائه دهد.
طرح‌های دولتی برای رفع مشکلات مسکن تهران
طرح ارائه وام با چالش‌های زیادی مواجه شد؛ از جمله مشکلات تأمین مالی، نبود زیرساخت‌های مناسب در برخی از پروژه‌ها و مسائل مرتبط با مکان‌یابی واحدهای مسکونی. به رغم این چالش‌ها، مسکن مهر توانسته است بخش زیادی از نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد را پاسخ دهد، هرچند این پروژه‌ها نتواسته‌اند مشکلات اصلی مسکن در تهران را حل کنند. دولت‌های مختلف در سال‌های اخیر تلاش کرده‌اند تا با ارائه برنامه‌های جامع‌تری به مشکلات مسکن در تهران پاسخ دهند. یکی از این برنامه‌ها، طرح جامع مسکن بود که در اواخر دوره ریاست‌جمهوری محمد خاتمی تدوین شد. هدف این طرح، اصلاح ساختار برنامه‌ریزی شهری، بهبود سیستم مالی مسکن و ایجاد سیاست‌های حمایتی برای گروه‌های کم‌درآمد بود.
اما این طرح‌ها نیز به دلیل مشکلات اجرایی و کمبود منابع مالی، نتواستند مشکلات جدی مسکن در تهران را حل کنند. در سال ۲۰۱۹، دولت ایران برنامه‌ای به نام “برنامه اقدام ملی تولید مسکن” را به منظور ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی راه‌اندازی کرد. این طرح به طور خاص به گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر توجه داشت و هدف آن تأمین مسکن برای این قشر از جامعه بود. با این حال، این طرح نیز با مشکلاتی همچون افزایش هزینه‌ها، کمبود زیرساخت‌ها و کمبود تأمین مالی مواجه شد و در عمل نتوانست به صورت کامل به اهداف خود دست یابد. یکی از مهم‌ترین راهکارها برای بهبود وضعیت مسکن در تهران، تقویت سیاست‌های مسکن اجتماعی است.
مسکن اجتماعی و حمایت از ساخت مسکن ارزان‌قیمت
سیاست مسکن اجتماعی می‌توانند شامل ارائه یارانه‌های اجاره، ساخت مسکن استیجاری برای اقشار کم‌درآمد و افزایش دسترسی به وام‌های مسکن با بهره کم باشند. همچنین، دولت باید با حمایت از پروژه‌های مسکن اجتماعی، توجه ویژه‌ای به کیفیت ساخت و تأمین زیرساخت‌های لازم برای این پروژه‌ها داشته باشد. برای حل بحران مسکن در تهران، حمایت از ساخت مسکن ارزان‌قیمت باید در اولویت قرار گیرد. دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات مالی، معافیت‌های مالیاتی و تخصیص زمین‌های دولتی، انگیزه لازم برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت را در بخش خصوصی ایجاد کند. همچنین، باید از سیاست‌های تشویقی برای ساخت مسکن در مناطق پیرامونی تهران بهره برد تا از تراکم در مرکز شهر کاسته شود و فشار کمتری به مناطق مرکزی وارد آید.
یکی دیگر از راهکارهای کلیدی برای حل مشکلات مسکن، مدیریت بهینه زمین‌های شهری است. تخصیص بهینه زمین‌های دولتی برای پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت و جلوگیری از احتکار زمین و املاک می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و دسترسی بهتر به مسکن برای اقشار مختلف جامعه کمک کند. وضعیت مسکن در تهران به دلیل افزایش جمعیت، رشد سریع قیمت‌ها و کمبود مسکن ارزان‌قیمت، به یک بحران تبدیل شده است. با وجود تلاش‌های مختلف دولت‌ها برای حل این مشکلات، هنوز بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد و آسیب‌پذیر قادر به تأمین مسکن مناسب نیستند. برای رفع این مشکلات، نیاز به یک رویکرد جامع و چندجانبه با تأکید بر سیاست‌های مسکن اجتماعی، ساخت مسکن ارزان‌قیمت و بهبود مدیریت زمین شهری وجود دارد.